一、项目概况

开罗是整个中东地区的政治、经济、文化和商业中心，同时也是世界上最拥堵的城市之一。在过去的几十年里，开罗的人口翻了一番，预计到2050年，开罗的人口将从1800万增加到4000万，为了缓解开罗市区的拥堵和压力，埃及政府决定建设一个新首都，以维持实体经济可持续增长，同时增强和促进经济多样化。

新首都位于开罗东侧45公里处，计划总投资约450亿美元，包括埃及议会大厅、总统府、政府部门、外国使馆建筑群、中央商务区（CBD）及配套市政工程等，是埃及未来的政治和财政中心，主要政府部门和外国使馆都将迁入新首都，被埃及总统塞西誉为“埃及未来发展的火车头”。2016年1月21日，在习近平主席和埃及总统塞西的共同见证下，中国建筑与埃及住房部共同签署了埃及新首都项目建设一揽子框架合同。2017年10月11日，中埃双方签署了埃及新首都中央商务区项目（简称新首都CBD项目）总协议，合同金额30亿美元，成为中国企业迄今在埃投资的最大项目。

新首都CBD项目占地总面积约549,404平方米，建设内容（总体）包括9幢办公楼、1座超高层单体建筑、5幢公寓和1所酒店以及基础设施项目。该项目分三批建设，其中高达385.8米的标志塔是中央商务区项目的核心。这座集办公、酒店、商业、观光等功能于一体的超高层建筑，建成后将成为非洲第一高楼。埃及总理穆斯塔法·马德布利称之为“埃及的新金字塔”。项目于2018年5月开工建设，目前所有建筑已完成结构封顶，进入收尾阶段。

二、主要工作

2018年-2021年，中咨公司参与埃及新首都CBD项目三期建设可行性研究报告的编制，以及新增合同额项目可行性研究报告编制，并分别于2018年完成《埃及新首都中央商务区第一批项目可行性研究报告》，2019年完成《埃及新首都中央商务区第二批项目可行性研究报告》，2020年完成《埃及新首都中央商务区第三批项目可行性研究报告》，2021年完成《埃及新首都中央商务区新增合同额可行性研究报告》，助力中国建筑深耕埃及市场，为项目取得中资银团融资和中国信用保险公司担保提供咨询服务。

2019年初，中咨公司咨询团队赴埃及实地调研。项目组首先与项目业主单位埃及新城开发局进行座谈，就项目投融资方案、财务模型和运营方案进行交流和研讨。其次，实地考察项目建设地点，就项目选址和项目区位进行论证。此外，深入埃及房地产市场实地采访埃及民众对埃及新首都的态度，以及房地产售价接受度。项目组在实地调研的基础上，设计项目盈利模式和财务模型，分析了埃及国别和项目建设风险，为项目顺利融资和担保提供了支撑。

三、重大意义

1. 埃及新首都项目是埃及国家战略重要举措

埃及推出了“苏伊士运河走廊开发项目”战略规划和“新首都”计划（“一核一带”）等重大发展规划，是总统塞西在埃及在经历政局动荡后，为谋稳定、促发展、聚民心，使埃及重返阿拉伯强国的位置推出的重大发展规划和实现埃及强国梦的重大工程。

2011年，埃及爆发“阿拉伯之春”革命后，经济发展陷于停滞，债务迅速增长，货币大幅贬值，旅游业持续下滑，外资投资下滑70%。2014年塞西当选总统之后，为稳定社会、促进经济，制定了2015-2030年长期经济发展规划，确定了未来经济发展政策的三大核心：一是保持国家宏观经济稳定，减少财政赤字；二是改善投资环境，大力吸引外资；三是在各领域实施类似新苏伊士运河项目的大型“国家项目”。塞西政府将大规模基础设施建设投资作为拉动经济增长的手段，制定了电力、石油和天然气、交通、制造业和中小企业、旅游业、农业和房地产业等行业规划，重点实施埃及苏伊士运河经济区规划和新首都项目。在一系列政策推出后，埃及初步实现政治和社会稳定，经济发展提上日程。

塞西政府提出建设新首都和苏伊士运河项目，旨在增加城市规模，缓解城市拥挤问题，提高工业就业能力，消化新增劳动力的就业压力。新首都建设和苏伊士运河经济带项目也成为塞西政府推行的两项最重要举措，倾注了大量的政府资源和优惠政策，成为埃及现政府的核心关切和国家发展的重要举措。

2. 建设新首都项目对促进埃及经济社会发展发挥关键性作用

埃及人口众多但资源并不丰富，人口膨胀、环境污染、交通拥堵粮食短缺，失业率较高等社会问题严重。埃及总统塞西表示，人口增长和恐怖主义是埃及当前面临的两个主要威胁。埃及人口已突破9000万，按照目前的人口增速，预计到2030年埃及人口将增至1.19亿，人口高速膨胀带来城市拥挤、粮食安全、劳动力就业等问题恶化，并成为滋生恐怖主义的温床。此外，开罗等城市基础设施面临供给不足和老化问题，教育、医疗、水电等公共服务不能满足人民需求，增加政府在相关领域的压力。

埃及新首都建设将容纳500万居民，解决175万长期工作岗位，大大缓解开罗城区内的社会问题。未来，新首都将成为埃及新的政治中心和金融中心，促进区域经济社会发展，并带动埃及经济水平提升。新首都将带动苏伊士运河经济带和红海经济带开发，预计可以拉动埃及全国GDP增长2%，提高城镇化率10%，增加FDI净流入15%以上。此外，新首都建设开发可以提升埃及工业水平、促进产业升级，吸引外国投资，平衡贸易逆差，稳定国内经济环境；同时可以增加国民的就业、从生活、医疗、教育等诸多方面解决社会民生问题。新首都建成后将成为埃及新的政治中心和金融中心，有力带动苏伊士运河经济带和红海经济带开发，助推埃及国家复兴计划实现。

3. 有利于实现两国战略合作，构建命运共同体

中埃关系历来友好。早在1956年，埃及就成为最早与中国建交的阿拉伯国家和非洲国家。1999年，埃及又成为首个与中国建立战略合作关系的阿拉伯国家和非洲国家。中国始终支持埃及走符合自己国情的发展道路，这一点得到塞西政府高度肯定。塞西就任总统后多次访华，中埃关系升温明显。2014年塞西访华时，两国元首共同决定将中埃关系提升为全面战略伙伴关系，为两国关系发展提供了新机遇。中埃是“真朋友、好兄弟”。2016年1月习近平主席访埃期间指出，当前中埃关系面临前所未有的机遇和广阔前景，中埃双方在“一带一路”框架内，加强战略对接步伐，早日将共识化成实际成果，中方鼓励并支持有资质的企业参与大项目的建设，愿同埃方加强基础设施建设合作，持续推进产能合作。双方签署《关于共同推进“一带一路”建设的谅解备忘录》和《关于加强两国全面战略伙伴关系的五年实施纲要》。《实施纲要》从政治、经贸、安全、科技等十大方面提出了80项议程，领域之广、程度之深引人注目。

近年来，埃及尽管面临多重挑战，政治动荡、经济停滞给埃及人民带来深重的影响，塞西政府上台以来，清楚地意识到发展才是实现国家复兴的关键，提出的“一核一带”发展战略，力图实现埃及的“强国梦”，这与中国提出的“一带一路”倡议和“中国梦”高度契合，中埃两国加强战略合作的前景广阔。

当今世界处于大发展、大变革与大调整的时期，但和平与发展仍是时代的主题。虽然全球的治理体系与国际秩序的变革正加速推进，世界各国相互联系与依存也日益加深，但是，国际力量更趋平衡，并且和平与发展的大势仍不可逆转。与此同时，世界面临的不稳定性与不确定性非常突出，全球增长动力不足，贫富分化严重，恐怖主义问题、网络安全问题、传染性疾病问题等威胁蔓延，当今人类面临着许多共同的挑战。深化中埃两国战略合作，有利于共同营造对世界有利的地区秩序，推动人类命运共同体建设。

4. 有利于推动中埃产能合作，深化中埃贸易发展迈上新台阶

埃及地处“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的交汇点，是“一带一路”重要战略支点国和重点产能合作国。中埃两国于2015年签订了《中埃产能合作框架协议》，两国在基础设施、能源、高新装备制造等领域具有广泛的合作前景。

近年来，在中埃高层的推动下，中埃双边贸易规模不断增加。自2011年以来，中埃经贸合作逆势而上，双边贸易总额从2011年的88亿美元，增长至2015年的129亿美元，2016年由于埃及外汇短缺、埃镑大幅贬值、汇率不稳等因素影响，政府采取了一系列限制进口措施，中国对埃及出口出现下降，2016年中埃双边贸易下降14.7%，贸易额降至109.9亿美元。在中埃双方政府的鼓励下，中国成为埃及第一大进口来源地，埃及向中国进口主要产品为机电产品、钢铁制品、车辆及其配件、纺织品和塑料及其制品等，向中国出口主要产品为原油、石材、玻璃、皮革和棉花等。在埃及参与投资的中国公司及项目总数达到了一千多家，在工业、建筑业、金融业、信息技术产业及服务业等领域投资大幅增加。

埃及新首都项目作为“一带一路”沿线国家重点工程备受中埃两国政府高度关注，是埃及政府目前正在实施的头号重点工程，也是迄今为止中资企业在埃及市场上承接的最大项目，该项目已被列入中埃两国产能合作优先项目清单。项目建设可促进我国相关产业发展，为中国企业在埃及投资贸易提供更大的产业平台，为中国企业在埃投资合作奠定基础，推动中埃两国在基础设施、高新装备制造等领域的合作。通过新首都建设，有助于中国企业打开埃及市场，推动有关技术、装备和产业在埃开展广泛合作。

5. 有利于带动设备出口、技术标准输出

通过新首都项目建设，以地表超高层建筑为中心，形成城市的CBD，带动周边基础设施建设和区域发展，有助于中国企业打开埃及市场，推动中国有关技术、装备和产业在埃开展广泛合作，并利用埃及的区域影响力，在中东北非地区产生辐射作用。

中建掌握的超高层建筑施工核心技术，在结构设计优化、建材应用开发、施工技术和工法应用改良和创新方面均已达到国际领先水平，也通过实际工程积累了丰富而独到的超高层建筑工程经验。通过埃及新首都CBD超高层建筑项目、标志性工程的实施，有利于提升我国工程建设领域形象，促进中国国设备、技术和标准的输出，具有巨大的认知带动效应，对中国建筑企业提升国际市场占有率具有显著的促进作用。